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《揭阳市区“三旧”改造专项规划（2021-2025年）》（以下简称《规划》）已经揭阳市人民政府批准实施，并在网站对规划成果主要内容予以公布。现对《规划》解读如下：

一、规划编制背景

一是落实省编制专项规划要求。根据《188博金宝,金宝搏 官网开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）、《广东省人民政府188博金宝,金宝搏 官网深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）等规定和我市出台的《188博金宝,金宝搏 官网深入推进“三旧”改造工作促进节约集约用地的实施意见》（揭府办〔2018〕90号）部署要求，鉴于原编制的“三旧”改造专项规划于2020年过期且已无法满足市区“三旧”改造需求，揭阳市自然资源局组织编制《规划》，作为中心城区“三旧”改造实施工作有序推进的基础和前提。

二是响应部、省相关发展要求。积极响应国家、省出台《188博金宝,金宝搏 官网在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《住房和城乡建设部188博金宝,金宝搏 官网在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021-2023年）》（粤自然资发〔2021〕7号）等指导性政策文件，《规划》进一步深化落实 “三旧”改造中应注重历史文化保护、防止大拆大建以及推动“工改工”等精神，明确了改造方向、确定改造模式等内容，构建了“三旧”改造的纲领性规划。

三是结合揭阳发展新需求。紧紧围绕揭阳加快建设宜居宜业宜游的活力古城、滨海新城和沿海经济带上的产业强市发展目标，《规划》以国土空间总体规划为依据，充分衔接揭阳市历史文化名城保护规划，在注重历史文化保护的基础上，以产业发展规划为指引，以“工改工”为主攻方向，强化产业用地资源保障，促进产业转型升级，是推进“三旧”改造工作、审查和审批项目改造方案的规划依据。

二、规划主要内容

《规划》总结上版“三旧”改造规划编制及实施效果，充分与最新国土空间规划对接，明确了市区“三旧”改造总体目标及改造策略，提出“三旧”改造方向指引和管控要求，可以更好引领市区“三旧”改造，服务产业转型升级和城市建设。《规划》分为十一章，包括规划概况、“三旧”改造范围、上一轮改造规划实施评估、改造目标与策略、改造类型与方式指引、改造功能引导与用地规划、空间管控指引、改造强度指引、专项控制指引、重点改造片区与改造计划和实施机制建议，其主要内容包括：

（一）明确规划期限和规划范围。按照省有关文件要求，“三旧”改造规划期限为5年，《规划》衔接“十四五”规划年限和在编的揭阳市国土空间总体规划近期年限，确定本次规划年限为2021-2025年。规划范围保持与国土空间总体规划规划范围一致，为揭阳市市辖区范围，包含揭东区（含高新区）和榕城区（含产业园），其中以已标图建库的“三旧”用地为基础，合理确定“三旧”改造地块范围。

（二）上轮改造规划实施评估。评估上一轮改造规划的实施情况，针对“改造进度缓慢、方向失衡、公益设施比例不足、政策配套不够完善”等问题，分析原因，提出对策。明确本轮规划修编的主要方向为建立多种模式分类推进的改造模式、推进成片连片改造策划与实施、构建刚性与弹性结合的管控体系、合理确定分期改造目标、提出政策优化的建议措施。

（三）改造目标与策略。统筹资源保护利用与开发建设，合理确定规划目标体系，明确实施路径和改造模式。强调改造中对历史文化资源的保护，在实施更新行动中防止大拆大建、促进产业高质量发展，大力推进“工改工”，提高存量工业用地资源配置效率。确保“三旧”改造进一步凸显以人为本、关注民生的新型城镇化理念，进一步促进用地集约高效，进一步提升城市建设品质。

（四）改造类型与方式指引。采取“多种模式、分类指导”的思路，针对不同地区、不同类型制定不同的政策和管理策略，确定“全面改造+微改造+混合改造”改造类型，形成分类改造指引。

（五）划定“三旧”改造单元。结合揭阳战略发展方向，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，划定106个“三旧”改造单元，构建“三旧改造单元—三旧改造项目”的空间管控规划体系，对“三旧”改造单元提出详细指引。“三旧”改造单元以连片改造为原则，确保基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流及产权边界等因素。

（六）加强对改造用地的空间管控。结合国土空间总体规划、控制性详细规划的开发强度、密度等控制指标要求，提出相应的控制分区，对开发强度进行五级分区控制。具体“三旧”改造项目容积率的确定应以本次规划分区和控规为基础，以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。

（七）专项控制指引。重点针对产业升级、综合交通、城市配套要求、历史文化和自然生态保护、人居环境质量改善等进行规划和引导，增强“三旧”改造规划对于完善城市功能、优化空间布局，推动城市存量用地综合效益的科学提升。

城市产业升级指引。通过政府统筹，企业参与，重点推进旧厂房用地整合改造。在老城区、榕江新城建设现代服务业集聚区，引导金融保险、商务商贸、文化创意等产业集聚，发挥规模集聚效益。推动传统产业园区升级改造，规划具有产业特色的工业园区，引导具有发展前景和土地产出率较高的工业企业向园区集聚。通过“三旧”改造单元，对零散地块进行统一谋划，统筹开发，为产业发展提供良好的空间载体。对有条件的低效村级工业园、“退二进三”旧厂房等工业用地进行微改造，构建低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间。

综合交通优化指引。通过“三旧”改造对用地布局和结构进行调整，进一步完善交通设施布局、增加设施供给。严格落实规划的轨道交通线位、站点，为轨道交通建设预留空间。

公共服务设施指引。配套服务设施及保障性住房布局应与未来城乡发展空间布局相结合，合理利用“三旧”改造用地资源完善公益性公共服务设施建设，构筑多中心、多层次、网络化的配套服务设施体系，满足公众教育、医疗、体育、文化等各类生活需求，提升居民生活水平。

历史文化保护与利用指引。有效保护和合理利用历史文化资源，延续传统格局和风貌。以《揭阳古城保护条例》《揭阳历史文化名城保护规划》等法律法规及上位规划为依据，提出古城范围内以保护为主，加强对历史城区、历史文化名镇名村和历史文化街区、不可移动文物和历史建筑、非物质文化遗产等不同层次历史文化资源的有效保护和合理利用，注重与旅游业发展、潮汕文化特色传承、公共空间营造相结合。持续推进揭阳古城等历史文化地标及周边环境的品质及功能提升。

（八）重点改造片区及改造时序指引。结合国土空间总体规划、控制性详细规划的规划目标与要求，与近期建设规划等相关规划协调、对接揭阳市、区两级重点平台建设范围，确定近期9大重点改造片区。结合各区实际改造需求，建议采用试点先行，社会公益性项目优先、亟待完善用地手续的项目优先的原则，有序推进“三旧”改造工作。

（九）建立健全规划实施机制。结合省市“三旧”改造相关政策和经验，提出与揭阳实际情况相匹配的政策保障、规划管控、组织工作体系等实施机制建议。强化规划的引领和控制作用。建立“专项规划—年度实施计划—控规单元(‘三旧’改造单元)规划—‘三旧’改造方案”的“三旧”改造规划管控体系，促进“三旧”改造长效运作的系统性机制形成，注重“三旧”改造工作的整体性和前瞻性。

三、公众意见及专家意见采纳情况

《规划》于2019年8月召开专家评审，与会专家认为规划思路清晰、调查详实、内容全面实施性强，原则通过专家评审，同时提出“加强与相关规划衔接、完善重点改造片区管控指引和策略引导、细化落实近期重点改造项目”等意见，《规划》均予以完善落实。

《规划》于2020年12月25日至2021年1月25日通过网站进行公示，公示期间未收到意见。